聚焦民法典：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)要做這些改變

5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行閉幕會(huì)，會(huì)議表決通過(guò)了新中國(guó)成立以來(lái)首部以“法典”命名的法律——《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱民法典），并將于2021年1月1日起施行。

  民法典對(duì)于一個(gè)國(guó)家來(lái)講，不僅僅是權(quán)利的宣言，更是民事活動(dòng)的基本遵循和依靠，意義重大，影響深遠(yuǎn)。此次表決通過(guò)的民法典，將對(duì)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行了一次大梳理，為行業(yè)健康有序發(fā)展保駕護(hù)航。
  其實(shí)對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，“立法”之路并不是一帆風(fēng)順。上世紀(jì)末隨著中國(guó)居民住房結(jié)構(gòu)的變化和大規(guī)模住宅區(qū)的出現(xiàn)，建設(shè)部于1989年頒布《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》。之后又相繼在1994年發(fā)布《建設(shè)部關(guān)于城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、2003年推出《物業(yè)管理?xiàng)l例》、2007在《物權(quán)法》的建筑物區(qū)分所有權(quán)部分對(duì)物業(yè)領(lǐng)域的相關(guān)問(wèn)題作了規(guī)定。
  回顧物業(yè)管理行業(yè)三十余年的“立法”之路，到今天為止都沒(méi)有形成緊跟時(shí)代的、系統(tǒng)的權(quán)威的法律法規(guī)框架。而民法典的出現(xiàn)，將打破這一現(xiàn)狀，并以更加權(quán)威、更加系統(tǒng)的法律體系取代原有的法律法規(guī)。

那全新的民法典對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)做了哪些修改，又會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響呢？為此，物業(yè)深度觀察采訪到中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)副主任趙中華、北京瀛和律師事務(wù)所高級(jí)顧問(wèn)、物業(yè)管理法律事業(yè)部主任，請(qǐng)他從專業(yè)的角度為大家解讀民法典對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響。 

熱點(diǎn)一：物業(yè)服務(wù)合同章的橫空出世

在新推出的民法典中，物業(yè)服務(wù)人比較關(guān)注的應(yīng)該就是物業(yè)服務(wù)合同章。作為合同編的重要組成部分，物業(yè)服務(wù)合同章用14個(gè)條款，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作了框架性的原則規(guī)定。下面將重點(diǎn)解讀一下大家比較關(guān)注的幾個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題：
  1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的解聘與續(xù)約
  按照民法典規(guī)定，業(yè)主解聘物業(yè)要提前60日書(shū)面通知，除非另外約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)期滿前不同意續(xù)聘要提前90日書(shū)面通知業(yè)主，除非另有約定。
  物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前60日書(shū)面通知對(duì)方。
物業(yè)服務(wù)合同終止后,在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng),并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。
  2、物業(yè)服務(wù)方需對(duì)服務(wù)工作進(jìn)行定期公開(kāi)報(bào)告
  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況,以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。
  3、對(duì)于裝飾裝修房屋等三類事件，業(yè)主需要事前告知物業(yè)服務(wù)方
  ①裝飾裝修房屋
  ②業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分
  ③設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的
  專家點(diǎn)評(píng)：在趙中華律師看來(lái)，民法典對(duì)物業(yè)管理行業(yè)影響較大的就是物業(yè)服務(wù)合同章。通過(guò)將物業(yè)服務(wù)合同上升作為獨(dú)立的合同類型，民法典明確了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)方的權(quán)利與義務(wù)，對(duì)于依法規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)具有巨大推動(dòng)作用。

熱點(diǎn)二：明確“高空拋物”物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有安全保障責(zé)任

現(xiàn)行的《侵權(quán)責(zé)任法》規(guī)定“從建筑物中拋擲的物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。”
  但是，在民法典侵權(quán)責(zé)任編中，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物業(yè)管理人納入“高空拋物”的安全保障責(zé)任體系。對(duì)于未采取必要的安全保障措施的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。
  專家點(diǎn)評(píng)：侵權(quán)責(zé)任編中關(guān)于高空拋物的條款是物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注的部分。趙中華律師建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擔(dān)負(fù)起相應(yīng)安全保障責(zé)任的同時(shí)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移“高空拋物”新規(guī)帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

熱點(diǎn)三：業(yè)主大會(huì)表決機(jī)制變動(dòng)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

民法典第二百七十八條對(duì)業(yè)主大會(huì)的表決事項(xiàng)和表決機(jī)制進(jìn)行了重新規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
  （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （二）制定和修改管理規(guī)約;
  （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
  （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
  （五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
  （六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
  （七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
  （八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
  （九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
  業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。
  決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
  決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
  專家點(diǎn)評(píng)：在趙中華律師看來(lái)，民法典對(duì)業(yè)主大會(huì)表決機(jī)制的重新規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一把雙刃劍。
  此次表決機(jī)制的變化主要是表決比例的改變。其中雙“四分之三以上”表決機(jī)制的出現(xiàn)，意在降低表決門(mén)檻，強(qiáng)化業(yè)主的權(quán)利。經(jīng)過(guò)雙三分之二參與比例折算后降低了籌集維修資金和物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事共有部分經(jīng)營(yíng)的門(mén)檻。
  另一方面，對(duì)于其他事項(xiàng)的“雙半數(shù)”表決機(jī)制又降低了操作門(mén)檻，這讓選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、進(jìn)行建筑物及其附屬設(shè)施的維修等工作變得相對(duì)容易。 

熱點(diǎn)四：物業(yè)不得斷電停水催交物業(yè)費(fèi)

在5月24日下午、25日上午，各代表團(tuán)小組會(huì)議對(duì)民法典草案的審議中。有的代表提出，實(shí)踐中，有的物業(yè)服務(wù)人員采取斷水、斷電等方式催收物業(yè)費(fèi)，對(duì)業(yè)主的基本生活造成嚴(yán)重影響，建議予以規(guī)范。
  全國(guó)人大憲法和法律委員會(huì)經(jīng)研究，建議采納這一意見(jiàn)，在草案合同編物業(yè)合同中增加一款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。
  專家點(diǎn)評(píng)：趙中華律師表示，該條文是對(duì)之前民法典草案的增補(bǔ)，是希望能夠規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)日常運(yùn)營(yíng)。 

熱點(diǎn)五：共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有

加強(qiáng)對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，強(qiáng)化業(yè)主對(duì)共有部分共同管理的權(quán)利，并明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。
  《民法典·物權(quán)編》第287條明確規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
  同時(shí)，《民法典·物權(quán)編》第282條還規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。
  專家點(diǎn)評(píng)：趙中華律師表示，對(duì)于公共部分收益的分配，之前很多地方是由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同協(xié)商分配比例。如今，民法典直接將這部分收益劃歸業(yè)主，更多是要規(guī)范建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的管理，保障業(yè)主權(quán)益。(物業(yè)深度觀察)