炒掉物業(yè)，業(yè)主自治面對(duì)的問(wèn)題更多更復(fù)雜

　　近日，位于沈陽(yáng)市皇姑區(qū)的金通陽(yáng)光苑小區(qū)內(nèi)道路破損、垃圾遍地，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)剛剛變成一個(gè)地地道道的“棄管”小區(qū)。

　　目前該小區(qū)80%以上的業(yè)主選擇了“自治”。而小區(qū)自治在法律框架內(nèi)尚屬不明晰的領(lǐng)域。

　　現(xiàn)在，“如何實(shí)現(xiàn)自治？”“誰(shuí)來(lái)提供物業(yè)管理服務(wù)？”“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定？”“出現(xiàn)問(wèn)題由誰(shuí)擔(dān)責(zé)？”“誰(shuí)是監(jiān)管者？”“如何來(lái)監(jiān)管？”這一系列問(wèn)題成為了擺在陽(yáng)光苑小區(qū)業(yè)主們面前亟需解決的問(wèn)題。

小區(qū)一片狼藉　“自治”存不同聲音

　　原物業(yè)公司撤出后，在陽(yáng)光苑小區(qū)可以看到，有幾處堆放著大量建材垃圾，一些樹(shù)木也被砍下堆在路邊。在大門(mén)口門(mén)衛(wèi)崗?fù)ね庾哪贻p小伙說(shuō)，自己是新來(lái)的保安，業(yè)主聘的，才上班第 一天。

　　記者走訪(fǎng)園區(qū)遇到了3位正在散步的業(yè)主，他們告訴記者，物業(yè)公司突然撤園的原因，流傳著兩種說(shuō)法：卷錢(qián)跑了或者是被部分業(yè)主逼走的。

　　而原物業(yè)公司的王經(jīng)理否認(rèn)了第 一種說(shuō)法，“我們公司和這個(gè)小區(qū)簽的合同是從2006年4月到2015年，但實(shí)際上我們?cè)谶@經(jīng)營(yíng)服務(wù)了10年零40天，2015年合同到期后并未撤離。臺(tái)賬顯示，到現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)的業(yè)主們還欠150余萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)，房屋維修基金放在房產(chǎn)局公共賬戶(hù)里沒(méi)人動(dòng)過(guò)，哪有錢(qián)可以卷走？”

　　而對(duì)于另一種說(shuō)法，王經(jīng)理告訴記者，在該小區(qū)服務(wù)是跟兩任業(yè)主委員會(huì)簽的合同，合同到期是主要原因，還有就是一直賠錢(qián)?！蓖踅?jīng)理說(shuō)，陽(yáng)光苑小區(qū)是個(gè)比較小的園區(qū)，業(yè)主共274戶(hù)，物業(yè)費(fèi)每個(gè)月0.65元/平米，每年總收入不超過(guò)24萬(wàn)元。“我們聘用了4個(gè)保安、3個(gè)保潔和2個(gè)管理人員都很費(fèi)勁，維修人員根本配不起，年年都虧損?！?/span>

　　而記者從業(yè)主寄給本報(bào)的投訴信矛頭直指業(yè)主中積極申請(qǐng)“自治”的一個(gè)團(tuán)體，投訴信列舉了該團(tuán)體的“三大罪狀”：該團(tuán)體的大多數(shù)成員都不交物業(yè)費(fèi)，為首的孫姓業(yè)主更是拖欠了9年物業(yè)費(fèi)；該團(tuán)體在沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)主同意的情況下更換了大門(mén)門(mén)禁；如果有業(yè)主質(zhì)疑該團(tuán)體的做法，就有人出面威脅恐嚇、破口大罵。

　　投訴的業(yè)主們氣憤地稱(chēng)之為“院霸”，在記者試圖聯(lián)系共同寄出投訴信的幾位業(yè)主時(shí)，他們不約而同地提出了“不在園區(qū)附近約談”、“zui好不見(jiàn)面”、“不要用真實(shí)姓名”等要求。

　　但記者在社區(qū)和北塔街道采訪(fǎng)時(shí)，卻聽(tīng)到了對(duì)該團(tuán)體的不同評(píng)價(jià)：“這些志愿者對(duì)園區(qū)很有責(zé)任心，前一段時(shí)間自發(fā)守夜，保障園區(qū)安全。”由此，一些業(yè)主認(rèn)為，社區(qū)和街道都站在了“院霸”那一邊，“社區(qū)張主任也在我們共同的微信群里，對(duì)他們的語(yǔ)言暴力耳聞目睹，但卻沒(méi)有阻止?！币晃粯I(yè)主說(shuō)。

　　就連zui新出爐的“自治”調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果，也有業(yè)主表示，社區(qū)挨家挨戶(hù)的“走票”，“院霸”也在場(chǎng)，沒(méi)人敢簽“續(xù)聘物業(yè)”……

“自治”之路問(wèn)號(hào)多多

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在沈陽(yáng)有很多小區(qū)都面臨著“棄管”和“無(wú)人管理”的現(xiàn)狀。除了續(xù)聘物業(yè)，和陽(yáng)光苑小區(qū)一樣，只能選擇“自治”之路。

　　記者翻閱相關(guān)新聞，“小區(qū)自治”并非我省首創(chuàng)，但大多都是曇花一現(xiàn)，起初熱熱鬧鬧，過(guò)了一段時(shí)間就產(chǎn)生各種矛盾，zui終不了了之。

　　“業(yè)主自治這一塊，法律法規(guī)也好，政策也好，都沒(méi)有詳細(xì)可參照的條文。操作時(shí)全靠摸索，相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管也無(wú)章可循?！边|寧青松律師事務(wù)所律師邢樹(shù)新說(shuō)，而法律上的空白，使得“自治”之路走得異常坎坷，也難以持久。同時(shí)，在“自治”道路上，還有一些問(wèn)題需要追尋答案。

一問(wèn)“自治”：“自治”組織該是何種資質(zhì)？

　　邢律師告訴記者，法律上是沒(méi)有“自管自治組織”這個(gè)概念的，合乎法律規(guī)定的只有業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和具備資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　他認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)不聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)也不符合《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自主管理與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制。也就是說(shuō)，業(yè)主可以自主管理，但須與專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，即聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　而沈陽(yáng)市房產(chǎn)局物業(yè)處的相關(guān)人士則表示，“自治”是可實(shí)行的，而且事實(shí)上也有小區(qū)是這么做的。

　　“小區(qū)是全體業(yè)主共有的，全體業(yè)主有權(quán)利決定該以哪種形式去管理?！鄙蜿?yáng)市皇姑區(qū)住宅小區(qū)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為皇姑區(qū)小區(qū)辦）的靳主任說(shuō)，實(shí)踐中，小區(qū)共有4種管理模式，分別是物業(yè)經(jīng)理人、物業(yè)公司、社區(qū)代管和自管自治?！盁o(wú)論哪種模式，都要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選出業(yè)委會(huì)，再由業(yè)委會(huì)來(lái)制定相關(guān)章程?！?/span>

　　在采訪(fǎng)中，社區(qū)張主任告訴記者，目前該小區(qū)已經(jīng)成立的籌備組，正在推進(jìn)新一任業(yè)委會(huì)的選舉。

二問(wèn)“自治”：合法程序是啥樣的？

　　據(jù)了解，一個(gè)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，要先成立籌備小組，然后向所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出書(shū)面意見(jiàn)。得到答復(fù)后，還要公示召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的時(shí)間，zui后在大會(huì)上選舉業(yè)委會(huì)。

　　這一個(gè)過(guò)程通常要一兩個(gè)月的時(shí)間。

　　記者在采訪(fǎng)街道方面時(shí)得知，因改選業(yè)委會(huì)需要時(shí)間較長(zhǎng)，社區(qū)還在同時(shí)推進(jìn)選舉“自治委員會(huì)”，社區(qū)張主任也提到，因?yàn)閷?duì)相關(guān)程序不了解，只能向皇姑區(qū)小區(qū)辦請(qǐng)求指導(dǎo)，而對(duì)方答復(fù)的“自治委員會(huì)”成立流程和業(yè)委會(huì)成立流程完全一樣，只是名稱(chēng)不同。

　　而皇姑區(qū)小區(qū)辦明確答復(fù)，不存在“自治委員會(huì)”這種說(shuō)法，也沒(méi)有給出類(lèi)似指導(dǎo)意見(jiàn)。“業(yè)主的任何事情，都要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)共同決定?！苯魅畏Q(chēng)，大概流程是先成立業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)在業(yè)主大會(huì)上提出自治管理需要哪些流程、成立什么樣的組織、多少業(yè)主同意才能生效、自治管理應(yīng)設(shè)哪些管理項(xiàng)目、費(fèi)用的收取名目和標(biāo)準(zhǔn)、如何保障資金安全等事項(xiàng)，再由全體業(yè)主投票決定，投票過(guò)半數(shù)即可實(shí)行。

三問(wèn)“自治”：業(yè)委會(huì)提供物業(yè)管理服務(wù)專(zhuān)業(yè)嗎？

　　“我們小區(qū)也有人提出過(guò)，要聘請(qǐng)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任保潔和保安，我們覺(jué)得不太靠譜?！标?yáng)光苑的小區(qū)業(yè)主們這樣說(shuō)。

　　對(duì)此，一位資深物業(yè)管理者指出，物業(yè)管理是一門(mén)專(zhuān)業(yè)的學(xué)問(wèn)，如維持小區(qū)內(nèi)車(chē)輛停放秩序、檢查電梯安全，以保證小區(qū)環(huán)境的整潔美觀和保障住戶(hù)的人身財(cái)產(chǎn)安全；在小區(qū)環(huán)境方面，提供清潔、綠化、治安保衛(wèi)等服務(wù)；進(jìn)行自來(lái)水水箱清洗、日常生活垃圾清運(yùn)等。這些都需要綜合管理經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該由一個(gè)綜合型的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)執(zhí)行。

　　遼寧泓匯律師事務(wù)所律師劉佳認(rèn)為，多數(shù)業(yè)委會(huì)本身不具有物業(yè)管理的資質(zhì)，如果聘請(qǐng)的人員也沒(méi)有經(jīng)過(guò)相應(yīng)的培訓(xùn)，很容易造成提供的服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之間的差距。“這種做法無(wú)法保障小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量，也會(huì)成為業(yè)主不滿(mǎn)的因素之一?！?/span>

　　“他們提出物業(yè)費(fèi)要漲價(jià)，漲到每戶(hù)每月1元/平米，收車(chē)位費(fèi)每年360元加卡50元，我們堅(jiān)決不同意?！标?yáng)光苑小區(qū)業(yè)主的投訴信中寫(xiě)道。

　　對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定一事，社區(qū)、街道、小區(qū)辦都給予了統(tǒng)一回答：“誰(shuí)也不能私自定價(jià)，必須開(kāi)業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同決定?！?/span>

　　“現(xiàn)在省管公積金可以交物業(yè)費(fèi)了，但是‘自治’之后，沒(méi)有發(fā)票，這筆錢(qián)提不出來(lái)。”有業(yè)主向記者表達(dá)了自己的擔(dān)憂(yōu)。

　　隨著小區(qū)“自治”逐步走向規(guī)范，票據(jù)問(wèn)題無(wú)法回避。邢律師說(shuō)，業(yè)委會(huì)的性質(zhì)決定了其無(wú)法成立公司，而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條又規(guī)定了從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，這里存在矛盾點(diǎn)。

五問(wèn)“自治”：出現(xiàn)問(wèn)題由誰(shuí)擔(dān)責(zé)？

　　據(jù)了解，物業(yè)撤園后的第 一時(shí)間，社區(qū)找到了街道、質(zhì)監(jiān)部門(mén)共同到小區(qū)排查7部電梯的安全隱患，“早就過(guò)了年檢了，沒(méi)人維護(hù)，出了安全問(wèn)題誰(shuí)也擔(dān)不起這個(gè)責(zé)任?！睆堉魅握f(shuō)。

　　不少業(yè)主也提出了類(lèi)似問(wèn)題：“自治”之后，家里被盜竊了，車(chē)子被劃了，業(yè)委會(huì)能擔(dān)責(zé)嗎？

　　邢律師告訴記者，業(yè)委會(huì)這種自治組織是不承擔(dān)民事責(zé)任的，但劉律師認(rèn)為，如果未收費(fèi)，業(yè)委會(huì)盡到了管理義務(wù)應(yīng)該就不承擔(dān)責(zé)任。如果收費(fèi)了，雙方就要約定責(zé)任和義務(wù)。

　　物業(yè)王經(jīng)理告訴記者，撤園時(shí)將相關(guān)資料、物料轉(zhuǎn)交給了社區(qū)?；使脜^(qū)小區(qū)辦靳主任表示，在業(yè)委會(huì)成立之前，社區(qū)對(duì)該園區(qū)有代管職責(zé)。

　　而就在這段期間，孫姓業(yè)主等人未經(jīng)任何業(yè)主同意就更換了大門(mén)的門(mén)禁。

張主任稱(chēng)對(duì)此不太清楚。而街道曹副主任稱(chēng)，孫姓業(yè)主等人即使行為不妥，但為了園區(qū)安全，街道表示認(rèn)可。而皇姑區(qū)小區(qū)辦明確表示，小區(qū)辦只能監(jiān)管物業(yè)公司，無(wú)法監(jiān)管業(yè)主。

　　“業(yè)主私自更換大門(mén)屬于業(yè)主的個(gè)人行為侵害的是全體業(yè)主的利益，大門(mén)是屬于全體業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)?！眲⒙蓭熤赋?，孫姓業(yè)主等人的行為，已經(jīng)不是“不妥”的范疇，而是違反法律法規(guī)。

　　“業(yè)委會(huì)的職責(zé)是召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)。等他們直接變成物業(yè)管理者的時(shí)候，業(yè)委會(huì)就成了既是運(yùn)動(dòng)員又是裁判員，弊病也由此產(chǎn)生?！毙下蓭熣f(shuō)。

　　遼寧社會(huì)科學(xué)院哲學(xué)研究所所長(zhǎng)張思寧認(rèn)為，小區(qū)“自治”首先要有內(nèi)部監(jiān)督，要建立嚴(yán)格的管理制度和財(cái)務(wù)制度，“比方說(shuō)，從業(yè)主代表中選聘專(zhuān)業(yè)人員，分別成立財(cái)務(wù)監(jiān)督小組和法律維權(quán)小組，共同監(jiān)督業(yè)委會(huì)?！逼浯?，業(yè)委會(huì)的權(quán)力需要外部行政監(jiān)管?！皼](méi)人管肯定是不對(duì)的，依我看，社區(qū)街道和房產(chǎn)部門(mén)都應(yīng)該有相應(yīng)的監(jiān)管責(zé)任，但他們都沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，所以還需要公安部門(mén)去配合?！?/span>

　　張思寧表示，小區(qū)是市民的家園，也是城市社會(huì)管理的末梢，“自治”是一條出路，但想形成一套行之有效的管理模式，仍有很長(zhǎng)的一段路要走。